未经抵押权人同意签定卖买合同，是否具有法律效力？

案情简介：未经抵押权人同意签定卖买合同，是否具有法律效力

A公司2013年6月份，因经营急需资金，其从工商银行贷款20万元，将其所属一处房产抵押给工商银行并办理了抵押登记。在房屋抵押权存续期间，A公司未告知工商银行也未经其同意，以85万元的价格将房产转让给B公司，双方签订房屋买卖合同，B公司支付首付款30万元，后因办理产权过户登记手续事宜双方发生纠纷。为此，B公司诉至法院，要求A公司协助办理房屋产权过户登记手续，工商银行得知双方讼争纠纷后申请参加诉讼，并作为有独立请求权的第三人提出诉求，要求确认A公司与段某签订的房屋买卖合同无效，并要求A公司偿还贷款。

仲裁庭意见：予以支持

案件在审理过程中，仲裁庭对各方当事人进行了释明，B公司将剩下55万元购房款中的25万元支付给了工商银行用于代替A公司偿付贷款及银行利息，最后裁决A公司与B公司之间签定的房屋买卖合同继续有效，因工商银行的抵押权已经实现，由工商银行协助办理解押手续。A公司在规定的时间内协助办理过户手续。

律师说法：未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力

未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为由主张合同无效的，不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。

第一，抵押权制度属于《物权法》的范畴，《物权法》制度的价值“在使其利用，而不在使其所有，亦即法律所以保护所有权者，及期其充分利用，以发挥物之效能，而裕社会公共福利”。因此，抵押财产转让的意义不在于转让本身，而在于抵押财产的转让有助于抵押财产效用的发挥，通过流转实现抵押财产的保值和增值，在促进个人利益增加的同时促进社会利益的提升，使抵押财产当前使用价值和将来交换价值的利用达到完美结合，从而与《物权法》所秉持的“充分发挥物的效用”的价值目标相契合。

第二，《物权法》第191条第2款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。该规定不宜理解为效力性的强制规范，违反该规定不影响转让合同的效力，只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。

第三，在房屋买卖合同约定的履行期限届满时，出卖人仍未取得抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的情况下，依据建设部《房屋登记办法》第 34条的规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。因此，未经抵押权人书面同意，出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续，房屋登记机关是不予办理的。由于出卖人无法履行为买受人办理房屋所有权转移登记的义务，合同无法继续履行，构成法律上的履行不能，买受人签订合同的目的无法实现，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记的，应当向买受人释明，告知其变更诉讼请求，经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其请求。

第四，在解释上我国物权法不承认抵押权的追及力，在买受人未代为清偿债务消灭抵押权，从而无法取得抵押房屋的所有权的情况下，在制度设计上赋予买受人主张有效合同解除的违约责任，比让买受人主张合同无效的缔约过失责任，更有利于保护善意买受人的利益。

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