村里房屋买卖合同有效吗？咨询广州市荔湾区资深房产纠纷律师

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广州郑律师解答：按照广州市的规定，同村人之间买卖宅基地房屋的，买卖合同有效，如果拆迁的话，买受人可以享受拆迁补偿利益。如果是外乡人买宅基地房屋的，买卖合同无效。

【案例简介】

广州花都区某村民小张在1996年以一万元的价款买断了堂叔张堂叔的宅基地房屋，而且在2002年将该房屋进行扩建。多年来，张堂叔都没有主张过房屋的权利，直到2020年因为拆迁补偿问题，张堂叔起诉小张主张，2008年签订的《买卖合同》上并不是自己签的字，该房屋也一直没有过户登记。要求确认《买卖合同》无效，让小张返还拆迁补偿款。但经过笔迹鉴定，无法确认该签字是真的或是假的。而且，经过法院调查，20多年来，该房屋一直是小张一家修建、维护、居住，张堂叔没有提出过异议。最终法院认为，该房屋买卖合同有效，驳回张堂叔的诉求。

【法院裁判意见】

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查｡ 故综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：张某3诉请确认由张某1提供的落款时间为2008年2月8日的房屋买卖合同无效并予以撤销是否成立的问题。本院对本案评析如下：

《中华人民共和国民事诉讼法(2023年修正)》第六十七条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据｡ ”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(2022年修正)》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外｡ 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张某3主张张某1持有的2008年2月8日的《房屋买卖合同》上的“张某3”签名并非其本人真实签名，但其在提起本案诉请前单方委托鉴定机构对《房屋买卖合同》复印件进行的鉴定，张某1不予认可，故对该鉴定意见本院不予采纳｡ 而在本案审理过程中，一审法院根据张某3的鉴定申请摇珠选定的广东某文书司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》亦未能出具确定性或非确定性的鉴定意见｡ 结合本案的案件事实，即案涉房屋自1996年即由张某3交付给张某1父亲张串林一家居住，而后张某1于2002年将原证载房屋进行了改扩建，但并无证据证实张某3对此提出了异议，再结合张某3母亲已于2011年去世的事实，但本案亦无证据反映张某3在母亲去世后对于房屋的权利提出了主张｡ 综上，结合房屋的改扩建情况、权属证件持有情况及长达20余年的使用事实，而根据前述法律的规定，张某3并无充分证据证实张某1持有的《房屋买卖合同》上“张某3”的签名并非张某3的真实签名，故张某3上诉请求确认案涉《房屋买卖合同》无效，缺乏理据，本院不予支持｡

【广州专业宅基地房屋买卖合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，执业以来，一直坚持为当事人争取利益最大化的原则，无论案件大小，都会进行认真细致的研究，尽全力为当事人维护应有权益，赢得当事人认可与好评。代理过大量经济合同纠纷类案件，包括宅基地买卖合同，安置房买卖合同，拆迁补偿协议纠纷，房屋买卖合同，房屋租赁合同，委托理财合同，储蓄合同，赠与合同，装修装饰合同等纠纷，有丰富的执业经验。

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