海珠区房屋租赁合同律师 房产租赁合同效力问题 退押金咨询律师

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广州租赁合同纠纷郑思琪律师解答：违法加建房屋会致使租赁合同部分无效或整体无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

如果是部分违法加建的话，租赁合同是部分无效，押金也是部分无效，无效部分的押金无条件返还承租人。对于合同有效部分，若承租人因房屋违法加建影响正常使用而退租，且能证明自身无过错，有权要求退还押金。

比如广州市天河区黄某香、平某桃房屋租赁合同纠纷一案，涉案房屋原建筑层数为三层半，黄某香自行加建至六层，加建部分没有进行规划报建 ，法院认定涉及加建部分建筑物的合同内容无效，其余合同内容合法有效，合同无效部分的押金158000元应退还平某桃。

【法院裁判意见】

本院分析认定如下：

根据本案查明事实，涉案租赁标的广州市天河区东圃棠下村某某新村某号二至六层，其中第二层、第三层及第四层的半层取得《村镇宅基地使用证》，其余部分未办理合法报建手续，一审法院认定涉案租赁合同部分有效、部分无效，并无不当｡ 根据无效合同的相关规定，无效部分对应的押金应当予以退还｡ 合同有效部分，平某桃主张双方协商一致解除合同，但平某桃在已将涉案租赁物转租给众多次承租人，且未能清场交还场地的情况下，未能举证证实其已将次承租人的租金支付具体情况及次承租人的押金退还问题与黄某香协商一致，双方的微信记录等证据不足以认定双方已就解除合同事宜充分协商，故本院对其该项主张不予采纳｡ 平某桃二审确认因次承租人减少导致无力向黄某香支付租金而解除合同，一方面承租涉案租赁物后转租用于住宅获取收益属于其自身的商业行为，转租收益不足以支付其承租成本属于商业风险，并非合法约定或法定的解除理由｡ 即使疫情对其转租收益产生影响，平某桃可就变更租赁合同与黄某香进行协商，协商不成可诉讼要求变更，而不应自行采取解除合同的方式｡ 至于平某桃二审提出的附加费用问题，无充分证据证实对本案租赁合同的履行产生实质影响，不构成解除合同的法定条件｡ 基于本案具体事实，可以认定系平某桃单方提前解除合同，应当承担相应的违约责任，但考虑疫情防控措施对涉案房屋转租收益的客观影响，本院将平某桃应承担的违约责任酌情调整为没收合同有效部分押金的50%｡ 依照涉案租赁物的结构及面积，可以认定涉案租赁合同有效部分与无效部分的比例相当，故黄某香有权没收合同有效部分的押金158000元中的50%即79000元，对于有效部分剩余押金79000元及无效部分押金158000元(合计为237000元)均应予以退还｡ 至于黄某香提出其与刘某明曾于2019年6月14日签订《解除合同协议书》约定押金不予退还的问题｡ 一方面，黄某香所提供协议无法确定为原件，本院对其真实性不予确认｡ 且根据案涉合同履行事实以及黄某香同日向平某桃所出具押金《收据》，均可证实刘某明与黄某香所签订《房屋租赁合同》并未于当日解除而仅是概括转让予平某桃继续履行，刘某明原缴交押金亦实际由平某桃承接，故黄某香依据该项解除协议而主张无需退还平某桃的押金，理据不足，本院不予采纳。

【专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

结合本案（房屋租赁合同纠纷）及类似经济合同纠纷，专业律师可提供以下法律服务：

1. 案件预判与证据梳理：针对房屋租赁合同效力（如违建、产权瑕疵）、违约责任（如单方解约、押金争议）等核心问题，梳理产权证明、合同文本、履行记录（租金 / 押金支付凭证、沟通记录）等关键证据，预判案件走向；

2. 诉讼策略制定：若为承租人，可围绕 “合同无效 / 可解除的法定事由”（如违建、房屋质量问题、不可抗力 / 情势变更）主张押金返还、租金减免；若为出租人，可针对 “承租人单方违约”（如无故退租、欠付租金）制定抗辩策略，主张违约责任或押金没收；

3. 类案检索与法律适用：结合本案参考的（2021）粤 01 民终 11619 号等判例，检索同地区、同类型案件的裁判规则（如违建房屋租赁合同效力、疫情对违约责任的影响），为庭审辩论提供支撑；

4. 全流程代理服务：包括一审、二审、执行阶段的立案、举证质证、庭审辩论，以及诉前协商、调解（如本案中 “协商解除合同” 的证据固定），最大化维护当事人合法权益（如出租人主张押金没收比例、承租人主张押金全额返还）；

5. 风险防范建议：针对房屋租赁类业务，为当事人提供事前风险防范（如核查房屋产权与报建手续、明确押金退还条件）、事中履行监督（如租金支付记录留存、房屋质量问题及时取证）、事后纠纷解决的全链条法律建议。

郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，执业以来，一直坚持为当事人争取利益最大化的原则，无论案件大小，都会进行认真细致的研究，尽全力为当事人维护应有权益。可以委托代理各类买卖合同纠纷类案件，对自动化设备调试问题、货物质量问题索赔、追讨货款纠纷、拖欠合同款的案件，可以为当事人提供丰富的执业经验。收费优惠，欢迎咨询郑思琪律师电话：18024521775

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