海珠区租赁合同纠纷律师 装修损失赔偿 咨询律师

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房屋违建被拆除，承租人能要求装修费损失吗？ 

广州租赁合同纠纷郑思琪律师解答：一般情况下，若承租人经出租人同意装饰装修，且有因房屋被认定违建拆除而遭受的直接损失，比如对房屋进行了合法装修、添附等，可能会根据公平原则要求房东给予一定补偿。如果承租人也有一定过错的，法院也可能会判令各自承担一定比例的损失。

在广州市白云区某制衣有限公司与萧某的案件中，涉案租赁合同因租赁物无规划报建手续而无效，萧某作为出租人明知租赁物无规划报建手续而出租，广州某制衣有限公司作为承租人未尽到审慎注意义务而承租，一审和二审法院均认定双方均有过错，各承担 50% 的过错责任 。法院经审查相关评估报告等证据，扣除未形成附合的装饰装修价值后，按照双方 50% 的过错比例，判定房东萧某向广州某制衣有限公司赔偿装修损失 。

【法院裁判意见】

本院分析认定如下：

关于广州某制衣有限公司主张的装饰装修损失469,436元｡ 广州某制衣有限公司为证明其装饰装修损失，提交了广州某价格评估有限公司于2019年8月22日作出的《关于对广州某制衣有限公司位于广州市白云区X号B幢3层装饰装修现值评估报告书》｡ 该评估报告虽系广州某制衣有限公司单方委托鉴定机构进行评估后由鉴定机构出具，但考虑到政府发出的拆违通知中给予广州某制衣有限公司的搬离时间较短，因此广州某制衣有限公司于涉案房屋被拆除前紧急单方面委托鉴定机构对涉案房屋的装饰装修损失进行评估并无不当｡ 广州某价格评估有限公司具有价格评估机构一级资质，现无证据证明相关评估程序存在违法，因此广州某价格评估有限公司作出的评估报告书可予采纳｡ 涉案租赁合同无效，在确定装饰装修现值时一般应当按照装饰装修一般耐用年限计算成新率，广州某价格评估有限公司在评估报告书中按照租赁期三年，使用1.292年确定成新率为56.94%，评估报告认定的成新率低于按照一般耐用年限计算的成新率，故即使涉案房屋装修时间为2015年，评估报告中的成新率标准也属合理，一审法院予以采纳｡ 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第九条，承租人同意出租人装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除｡ 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失｡ 故评估明细表中其中第13项、第17项、第18项、第19项、第20项、第25项、第26项、第31项、第32项、第33项、第34项、第35项为未形成附合的装饰装修，评估现值17,324元应当予以剔除，故涉案房屋形成附合的装饰装修损失金额452,112元｡ 因签订合同的各方当事人均应尽到审慎义务，对涉案房屋的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，广州某制衣有限公司和萧某均有过错，故一审法院酌情认定萧某按照50%的过错比例向广州某制衣有限公司赔偿装修损失，即226,056元，广州某制衣有限公司诉请装修损失的超出部分一审法院不予支持｡ 对于广州某制衣有限公司主张的评估费5000元，本案酌情萧某按照50%的过错比例向广州某制衣有限公司赔偿2500元。

【专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

在房屋租赁合同纠纷领域，可提供的法律服务包括但不限于：

1. 前期咨询：分析租赁物合法性（产权、规划报建手续）、合同效力及当事人过错比例；

2. 证据梳理：协助当事人收集押金支付凭证、租金 / 水电费缴纳记录、装饰装修合同及付款凭证、评估报告等关键证据；

3. 纠纷解决：制定协商、调解、诉讼策略，代理主张装修损失、租金 / 押金返还、违约金赔偿等权利，或应对对方诉讼请求；

4. 风险防范：为出租方、承租方起草 / 审查租赁合同，明确租赁物权利瑕疵责任、装饰装修约定、费用标准及违约责任，规避法律风险。

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郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，执业以来，一直坚持为当事人争取利益最大化的原则，无论案件大小，都会进行认真细致的研究，尽全力为当事人维护应有权益。可以委托代理各类买卖合同纠纷类案件，对自动化设备调试问题、货物质量问题索赔、追讨货款纠纷、拖欠合同款的案件，可以为当事人提供丰富的执业经验。收费优惠，欢迎咨询郑思琪律师电话：18024521775

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