土地租赁纠纷律师 起诉返还押金和违约金咨询专业律师

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【聚焦问题】

出租方未按合同约定时间交付土地，承租方能否以此为由拒付或减免租金？

承租方拖欠租金时，出租方主张的违约金标准是否过高？能否请求法院调整？

当事人互负金钱债务（如承租方多付的租金、出租方应退还的保证金），能否主张债务抵销？

合同签订后一方主张退出承租，是否仍需承担合同责任？

【案件分析】

律师针对案件解答：

本案为土地租赁合同纠纷，核心争议围绕土地交付时间、租金计算、债务抵销及违约金标准展开，各方主张及法律适用要点如下：

1. 土地交付时间争议

o   出租方（济某公司）主张已按合同约定于 2015 年 4 月 30 日前交付 310.4 亩土地，认为承租方（袁文某、谢志某）所述 “土地被村民占用” 与事实不符，且案涉土地经招投标程序，承租方签约时已明知土地现状。

o   承租方（袁文某）主张土地实际于 2016 年 1 月交付，存在迟延交付情形，应以此调整租金起算时间。

o   二审法院结合济某公司二审中 “确认 2016 年 1 月交付” 的自认，认定土地交付时间为 2016 年 1 月，即出租方存在迟延交付行为。

2. 租金计算争议

o   济某公司主张承租方拖欠租金 701866.67 元，按合同约定的交付时间及面积计算。

o   袁文某认为因交付迟延，租金应从实际交付时间（2016 年 1 月）起算，且应扣减已支付的部分款项。

o   法院结合实际交付时间，扣减袁文某已支付的租金后，认定一审计算的拖欠租金 494933.33 元正确。

3. 债务抵销争议

o   袁文某主张其在另案中多支付的租金 137266.67 元及济某公司应退还的保证金 30 万元，应抵销本案拖欠的租金。

o   法院依据《中华人民共和国合同法》第九十九条，认定双方互负到期金钱债务，且袁文某已通过一审答辩状通知济某公司，抵销成立，抵销后承租方还需支付租金 57666.66 元。

4. 违约金标准争议

o   济某公司按合同约定主张按月利率 2% 计算违约金（原合同约定按日 1%，一审已调整为月 2%）。

o   袁文某认为违约金过高，请求按银行贷款利率或 LPR 调整。

o   法院认为一审调整后的月利率 2%（即 20‰）未超出合理范围，且承租方确实存在拖欠租金的违约行为，故不予再调整。

5. 谢志某的责任争议

o   谢志某主张其仅代他人签约，次日已退出承租且未参与经营，不应承担责任。

o   法院未支持该主张，认定其作为合同签订方，仍需与袁文某共同承担责任。

【法院裁判意见】

（判决书原文）法院生效裁判认为，

本案为土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对袁文某、济某公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方意见，争议焦点及裁判如下：

一、关于济某公司是否按合同约定交付土地的问题。济某公司在二审确认案涉土地于 2016 年 1 月交付，一审法院认定济某公司于 2016 年 1 月交付案涉土地正确，本院予以维持。

二、关于租金如何计算的问题。济某公司确认案涉土地于 2016 年 1 月交付，一审法院据此计算的租金，扣减袁文某已支付的租金，认定袁文某、谢志某拖欠济某公司的租金为 494933.33 元正确，本院予以维持。

三、关于袁文某提出另案多支付的租金及应退回的保证金主张抵销案涉租金能否成立的问题。本院（2021）粤 19 民终 44xx 号民事判决认定袁文某多支付租金 137266.67 元，且济某公司应退回保证金 30 万元未退回。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期金钱债务，可主张抵销，通知到达对方时生效。袁文某在一审答辩状中提出抵销，且答辩状已送达济某公司，故抵销成立。债务抵销后袁文某还应支付租金 57666.66 元（494933.33 元 - 137266.67 元 - 300000 元）。

四、关于袁文某应否支付违约金及标准的问题。济某公司虽迟延交付土地，但袁文某在收到土地后未支付租金，构成违约，应承担违约责任。合同约定逾期付款违约金按日 1% 计算，一审调整为月利率 20‰并无不当，袁文某二审再申请调整缺乏依据，本院不予支持。违约金计算标准为：以 81066.67 元为基数，按月利率 20‰自 2017 年 5 月 1 日起计至 2018 年 4 月 30 日止；以 391466.67 元为基数，按月利率 20‰自 2018 年 5 月 1 日起计至 2018 年 12 月 13 日止；以 254200 元为基数，按月利率 20‰自 2018 年 12 月 14 日起计至 2019 年 4 月 30 日止；以 357666.66 元为基数，按月利率 20‰自 2019 年 5 月 1 日起计至 2020 年 7 月 6 日止；以 57666.66 元为基数，按月利率 20‰自 2020 年 7 月 7 日起计至清偿之日止。

综上所述，济某公司、袁文某的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，鉴于袁文某主张抵销，本院准许并予以改判。

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