没有土地建设用地许可导致合同无效 咨询律师怎么赔偿？

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【聚焦问题】

1. 因出租方未及时提供土地建设用地规划许可证等文件，导致无法办理厂房报建，能否以此为由拒付租金？

2. 一审法院通过短信送达开庭传票等文书，该送达方式是否有效？是否构成程序违法？

3. 合同解除后，承租方未实际使用租赁物，是否仍需支付解除后至出租方收回租赁物期间的占用费？

4. 出租方为收回租赁物支出的公证费及追讨债权产生的律师费，是否应由承租方承担？

5. 承租方因出租方违约导致的前期投入损失，能否另行主张追偿？

【案件分析】
本案为土地租赁合同纠纷，核心争议围绕合同履行、违约认定及责任承担展开，具体分析如下：

1. 合同效力与基本权利义务：双方于 2021 年 11 月 13 日签订《工业用地租赁合同书》，约定租赁期 10 年（含 1 年免租期），月租金 30800 元，每月 15 日前支付，承租方需支付押金 61600 元。出租方提交的建设用地规划许可证等文件显示案涉土地为一类工业用地，法院认定合同有效，双方均应按约履行。

2. 违约行为认定：出租方主张承租方自 2023 年 2 月 15 日起拖欠租金，经催告后仍未支付，符合合同约定的 “未按时交租金超过两个月，出租方可解除合同” 的条件，故于 2023 年 5 月 4 日发出解除通知。承租方抗辩称出租方未及时提供建设用地规划许可证等文件，导致无法报建，其拒付租金系行使不安抗辩权，且其在合同解除前已未实际使用土地。

3. 关键争议焦点：

送达程序合法性：承租方主张一审法院短信送达文书无效，但法院查明承租方已签署《送达地址、送达方式确认书》，同意电子送达，且有电话录音证明其确认收到材料，故认定送达程序合法。

不安抗辩权成立与否：出租方已提交建设用地规划许可证等文件，且承租方在催租过程中未以 “未提供文件” 为由抗辩，故法院认定其拒付租金不构成合法的不安抗辩权，构成违约。

占用费与费用承担：合同解除后，承租方未及时返还租赁物，出租方于 2023 年 5 月 29 日收回，法院认定承租方应支付此期间的占用费；合同明确约定违约方需承担律师费等追债费用，公证费系因承租方未及时返还租赁物产生，故均应由承租方承担。

【法院裁判意见】
（一）一审法院裁判意见：

1. 案涉土地租赁合同有效，承租方应自 2022 年 11 月 15 日起支付租金。承租方拖欠 2023 年 2 月 15 日至 2023 年 5 月 4 日的租金，构成违约，出租方有权解除合同，合同于 2023 年 5 月 4 日解除。

2. 承租方应支付 2023 年 2 月 15 日至 2023 年 5 月 4 日的租金 82133 元，及 2023 年 5 月 5 日至 2023 年 5 月 29 日的占用费 25667 元。

3. 出租方没收的押金 61600 元已足以覆盖其损失，故对逾期付款违约金及加倍租金的主张不予支持。

4. 支持出租方主张的律师费 10000 元及公证费 3724 元，因合同约定违约方需承担追债费用，且公证费系因承租方未及时返还租赁物产生。

5. 一审案件受理费 4529 元，由出租方负担 1972 元，承租方负担 2557 元。

（二）二审法院裁判意见：

1. 一审法院送达程序合法，承租方已确认送达地址及电子送达方式，且实际收到诉讼材料，其关于 “送达无效” 的主张不成立。

2. 出租方已提供有效的建设用地规划许可证等文件，承租方拒付租金构成违约，出租方有权解除合同。

3. 一审关于租金、占用费、律师费及公证费的认定正确，予以维持。

4. 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 2730 元，由承租方负担。

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4. 执行与追偿：针对生效裁判，协助申请强制执行，或在对方违约导致损失时，代理追偿前期投入、预期利益等损失。

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