土地租赁合同纠纷 土地性质与合同约定不同 解除合同还要给租金

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【聚焦问题】

农民集体土地未经依法批准作为非农业使用，签订的土地租赁合同是否有效？

新冠肺炎疫情是否构成不可抗力，能否作为减免场地占有使用费的理由？

土地租赁合同被认定为无效后，合同中关于违约责任的条款（如保证金没收）是否仍有效？

合同无效后，已支付的保证金应否返还？场地占有使用费如何计算和抵扣？

【案件分析】

律师针对案件解答：

本案核心争议围绕土地租赁合同效力、场地占有使用费支付、保证金处理及疫情对责任的影响展开，结合案件事实和法律规定分析如下：

1. 合同效力认定
案涉土地为农民集体所有，且无依法批准为建设用地的相关文件，双方签订的《土地租赁合同书》约定将土地用于非农业使用，违反了土地管理相关法律法规的强制性规定（如农民集体土地未经批准不得用于非农业建设）。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（合同无效情形），该合同应属无效。

2. 场地占有使用费的支付
尽管合同无效，但根据《合同法》第五十八条（合同无效后财产处理），承租人尚继某已实际使用案涉土地，应参照合同约定的租金标准向出租人黄俊某支付场地占有使用费，以弥补出租人因土地被占用造成的损失。
关于疫情能否减免费用：2020 年 4-5 月东莞市已复工复产，疫情对案涉土地使用的影响已显著减弱，尚继某主张以疫情属不可抗力为由减免费用，缺乏事实依据，难以成立。
关于占有时间：尚继某主张 2020 年 5 月 20 日前已返还土地，但未提供有效证据，法院结合黄俊某 2020 年 6 月 23 日清空土地、6 月 26 日重新出租的事实，认定其需支付 2020 年 4 月至 5 月的占有使用费，符合证据规则。

3. 保证金的处理
合同无效后，其中关于违约责任的条款（如没收保证金）亦随之无效。根据《合同法》第五十八条，黄俊某基于无效合同收取的 60000 元保证金应予以返还。
因尚继某欠付 2020 年 4 月占有使用费差额 23390 元、5 月占有使用费 30000 元，上述债务可与应返还的保证金抵扣，抵扣后黄俊某需向尚继某返还剩余保证金 6610 元。

【法院裁判意见】

（判决书原文）法院生效裁判认为：

本案为土地租赁合同纠纷，案涉合同的签订及履行发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。

1. 关于合同效力：案涉土地为农民集体土地且无依法批准为建设用地的相关文件，双方签订《土地租赁合同书》约定将其作为非农业使用，违反法律法规的强制性规定，该合同应为无效。一审法院以 “无建设工程规划许可证” 认定合同无效的理由不当，但认定合同无效的结果正确，予以维持。

2. 关于场地占用费：案涉合同虽无效，但尚继某已实际使用案涉土地，应参照合同约定支付场地占用费。尚继某主张因疫情减免 2020 年 4-5 月费用，因该期间东莞市已复工复产，理据不足，不予采信；其主张 5 月 20 日前返还土地但未提交有效证据，不予采信。一审法院认定尚继某需支付 2020 年 4 月差额 23390 元、5 月 30000 元，并无不当，予以维持。但该费用系损失赔偿，一审法院另行计付逾期利息不当，予以纠正。

3. 关于保证金：案涉合同无效，黄俊某收取的 60000 元保证金应返还。上述保证金与尚继某欠付的占用费抵扣后，黄俊某需向尚继某返还剩余 6610 元。基于此，尚继某无需再支付占用费，一审法院相关判决予以纠正。

综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，尚继某的上诉部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 (二) 项、第一百七十五条的规定，判决：一、撤销一审判决；二、驳回黄俊某的全部诉讼请求。

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郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，代理过大量经济合同纠纷类案件，包括买卖合同，销售合同，房屋买卖合同，房屋租赁合同，委托理财合同，储蓄合同，赠与合同，建设工程合同，装修装饰合同等纠纷，能提供丰富的执业经验。

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