承租合同纠纷律师 拖欠租金 房屋租赁合同纠纷律师 没有报建

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【聚焦问题】

1. 承租人长期拖欠租金且提前退租，出租人能否要求承租人支付拖欠的租金共计 77600 元？

2. 承租人违约的情况下，出租人能否依据房屋租赁合同约定没收承租人支付的 36000 元押金？

3. 涉案房屋已取得建设工程规划许可证等合法手续，一审法院认定房屋租赁合同无效是否正确，二审能否纠正该认定并支持出租人的全部诉讼请求？

【案件分析】

律师针对案件解答：

1. 合同效力认定关键因素：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，城镇房屋租赁合同效力的核心判断标准为房屋是否取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。本案中，出租人在二审期间提交了 1995 年 9 月 5 日取得的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及集体建设用地使用证，足以证明涉案房屋具备合法规划报建手续，因此涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，一审法院因未查明房屋合法规划手续而认定合同无效的结论有误。

2. 承租人违约责任认定：涉案合同明确约定 “乙方（承租人）如中途违约，甲方（出租人）没收乙方押金，并追回所欠租金”。承租人确认拖欠租金 77600 元（含 2022 年 12 月 2000 元、2023 年 2-4 月每月 12000 元、2023 年 5-7 月每月 13200 元），且于 2023 年 7 月 31 日提前交还房屋，其行为已构成 “长期拖欠租金 + 中途退租” 的双重违约，符合合同约定的违约情形。

3. 押金处理规则：在合同有效的前提下，押金条款作为双方约定的违约救济方式，对当事人具有法律约束力。承租人主张 “押金仅保障房屋完好、无损害则应抵扣租金”，但未提供证据证明房屋存在完好即可排除押金没收的合同依据或法律规定，且其违约行为已触发合同中 “没收押金” 的条款，故出租人有权依据合同约定没收 36000 元押金，而非用于抵扣拖欠租金。

4. 承租人抗辩理由的合理性：承租人主张 “出租人利用其店内物品经营两个月应支付租金”，但未提交任何证据佐证该事实，出租人亦不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》“谁主张谁举证” 原则，承租人应承担举证不能的后果，该抗辩理由无法成为其拒付租金或扣减租金的正当依据。

【法院裁判意见】

（一）一审法院裁判意见

一审法院生效裁判认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。” 曾某江、潘某华虽签订涉案合同约定由潘某华承租涉案房屋，但本案并无证据显示涉案房屋有产权证明或合法规划报建手续，因此，涉案合同应属无效。

但涉案合同虽无效，曾某江将涉案房屋交付潘某华占有使用期间，曾某江有权参照约定的租金标准要求潘某华支付房屋占有使用费，现曾某江主张潘某华尚拖欠涉案房屋租赁期间的租金（占有使用费）77600 元，潘某华未提出任何抗辩且未举证证明付款情况，一审法院予以采信曾某江的主张，并据此确认潘某华尚拖欠曾某江占有使用费 77600 元。

至于曾某江因出租涉案房屋收取的押金 36000 元，因涉案合同无效，曾某江要求予以没收，没有法律依据，一审法院不予支持。同时，为了避免诉累，潘某华已支付的押金 36000 元应以冲抵潘某华尚拖欠的上述占有使用费中的部分为宜，鉴于此，潘某华尚需向曾某江支付占有使用费 41600 元（77600 元 - 36000 元）。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：一、潘某华于判决发生法律效力之日起五日内向曾某江支付占有使用费 41600 元；二、驳回曾某江其他诉讼请求。

（二）二审法院裁判意见

二审法院生效裁判认为，本案二审争议焦点为涉案合同的效力以及曾某江的诉讼请求能否得到支持。

1. 关于合同效力：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。” 本案中，曾某江二审提交的建设工程规划许可证足以证实涉案房屋已取得建设工程规划许可证，故一审判决依据上述规定认定涉案租赁合同无效不妥，本院予以纠正。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

2. 关于曾某江各项诉讼请求：合同有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。涉案合同明确约定，乙方如中途违约，甲方没收乙方押金，并追回所欠租金。潘某华长期拖欠租金且提前交还商铺，导致租赁合同提前解除，构成违约，曾某江要求按照合同约定没收押金 36000 元，合理合法，本院予以支持。双方对潘某华拖欠租金 77600 元没有异议，曾某江要求潘某华支付拖欠的租金 77600 元，理据充分，本院亦予以支持。潘某华认为曾某江利用其物品进行经营，但并未提交证据予以证实，曾某江对此亦不予确认，且潘某华的该项主张亦非其不支付租金或扣减租金的正当理由，本院对此不予采纳。

综上所述，曾某江的上诉请求成立，本院予以支持。二审因当事人新提交证据，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2023）粤 0118 民初 11xxx 号民事判决第二项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2023）粤 0118 民初 11xxx 号民事判决第一项为：潘某华于判决发生法律效力之日起五日内向曾某江支付租金 77600 元；三、潘某华支付的租赁押金 36000 元由曾某江没收。

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郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，代理过大量经济合同纠纷类案件，包括买卖合同，销售合同，房屋买卖合同，房屋租赁合同，委托理财合同，储蓄合同，赠与合同，建设工程合同，装修装饰合同等纠纷，能提供丰富的执业经验。

在房屋租赁合同纠纷领域，可提供的具体法律服务包括但不限于：

1. 前期案件评估：协助当事人梳理合同条款、证据材料（如规划许可证、租金支付记录、催告函等），判断合同效力、违约情形及诉讼请求的可行性；

2. 证据搜集与整理：指导当事人补充关键证据（如本案中的建设工程规划许可证），确保证据符合法定形式，提升举证效果；

3. 诉讼策略制定：根据案件事实（如承租人违约行为、押金条款约定）制定针对性诉讼方案，包括一审主张、二审上诉理由及证据提交时机（如本案二审新证据的提交）；

4. 庭审代理：代表当事人参与庭审，就合同效力、违约责任、押金处理等核心争议点发表辩论意见，反驳对方不合理抗辩；

5. 执行阶段协助：在判决生效后，协助当事人申请强制执行，包括扣押、冻结承租人财产，追究其迟延履行责任等，保障当事人债权实现。

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