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【聚焦问题】

林某锋与邹某波签订的《租赁合同》因租赁物无建设工程规划许可证是否有效？

1. 邹某勇能否主张邹某波已支付的 150000 元押金抵扣其欠付林某锋的租金及水电费？

2. 涉案租赁物应由邹某波还是邹某勇向林某锋返还？

3. 林某锋能否依据《租赁合同》约定要求邹某波、邹某勇支付逾期违约金？

【案件分析】

广州租赁合同纠纷郑思琪律师评析案件：

（一）案件基本事实梳理

1. 租赁关系链条

o   2020 年 3 月 17 日：戚某良（甲方）与林某锋（乙方）签订《厂房租赁合同》，将广州市番禺区 XX 镇 XX 一区 XX 路一号、二楼（整层）建筑物出租给林某锋，租期 10 年（2020.4.1-2030.3.30）。

o   2020 年 5 月 4 日：林某锋（甲方）与邹某波（乙方）签订《租赁合同》，将上述租赁物转租给邹某波，租期 5 年（2020.5.1-2025.4.30），约定邹某波支付保证金 152040 元，租金按年度递增，逾期付租需承担每日 2% 滞纳金。

o   2021 年 7 月 1 日：邹某波（甲方）与邹某勇（乙方）签订《房屋转租合同》，将租赁物再次转租给邹某勇，租期 46 个月（2021.7.1-2025.4.30），约定月租金 53214 元，逾期付租需承担每月 10% 违约金。

2. 纠纷起因

o   2023 年 1 月：林某锋因邹某波拖欠租金及水电费，委托律师发送《律师函》催收，邹某波签收后仍未履行。

o   2023 年 6 月 5 日：林某锋（丙方）与邹某勇（乙方）、案外人曾令山（甲方）签订《和解协议》，确认邹某勇截止 2023 年 6 月 5 日拖欠费用 680319.6 元，约定分期还款；后邹某勇仅支付 216004 元（20000+20000+176004），仍欠 464315.6 元，林某锋遂提起诉讼。

3. 关键证据

o   广州市规划和自然资源局《协助司法查询复函》：未查询到涉案租赁物的房产登记、土地使用权登记及建设工程规划许可证信息。

o   各方签订的《厂房租赁合同》《租赁合同》《房屋转租合同》《和解协议》及《律师函》、EMS 回执、转账记录。

（二）核心法律问题分析

1. 《租赁合同》效力问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，涉案租赁物经查询无建设工程规划许可证，故林某锋与邹某波签订的《租赁合同》因违反法律强制性规定，应认定为无效合同。

2. 押金抵扣问题

从合同相对性角度：押金 152040 元由邹某波依据其与林某锋的《租赁合同》支付，合同无效后，押金退还的权利主体为邹某波，林某锋仅负有向邹某波退还押金的义务，邹某勇并非押金支付方，无权直接主张用该押金抵扣自身债务。

从合意角度：一审中邹某波虽表示可用押金抵扣欠付费用，但一审判决邹某波无需承担涉案费用；二审中邹某波未到庭且未明确同意用其押金抵扣邹某勇债务，林某锋亦明确拒绝抵扣，各方未就押金抵扣达成一致，故邹某勇的抵扣主张缺乏依据。

3.   租赁物返还主体问题
邹某波已通过《房屋转租合同》将租赁物转租给邹某勇，且林某锋与邹某勇签订的《和解协议》可证明林某锋知悉并认可该转租行为，涉案租赁物实际由邹某勇占用。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 “民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还” 的规定，应由实际占用方邹某勇向林某锋返还租赁物，邹某波已不再实际控制租赁物，无需承担返还义务。

4.   违约金主张问题
因林某锋与邹某波签订的《租赁合同》已被认定为无效合同，根据 “无效合同自始没有法律约束力” 的原则，合同中关于 “逾期付租按每日 2% 收取滞纳金” 的违约金条款亦无效，林某锋无法依据该无效条款主张违约金，故其要求支付逾期违约金的诉请缺乏法律依据。

【法院裁判意见】

（一）一审法院裁判意见（判决书原文核心内容）

法院生效裁判认为，本案争议法律事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，应适用《民法典》。

1. 合同效力：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，林某锋与邹某波签订的《租赁合同》因涉案房屋无建设工程规划许可证，应认定为无效合同。

2. 租赁物返还：邹某波已将租赁物转租给邹某勇，林某锋知悉该转租行为，租赁物实际由邹某勇占用，故判令邹某勇向林某锋返还租赁物，驳回林某锋要求邹某波返还的诉请。

3. 费用支付：《和解协议》系林某锋与邹某勇自愿签订，合法有效；经核算，邹某勇截止 2023 年 6 月 5 日仍欠占用费（租金）及水电费 464315.6 元，判令邹某勇向林某锋支付该费用，驳回林某锋要求邹某波支付费用的诉请。

4. 违约金：因《租赁合同》无效，林某锋依据该合同主张违约金的依据不足，驳回其违约金诉请。

（二）二审法院裁判意见（判决书原文核心内容）

法院生效裁判认为，二审审理围绕当事人上诉请求及事实法律展开，争议焦点为 “涉案房屋的押金应否抵扣欠付租金”，认定如下：

1. 合同效力认可：各方对一审认定《租赁合同》无效无异议，予以确认。

2. 押金抵扣驳回：其一，押金 152040 元由邹某波支付，根据合同相对性，林某锋仅需向邹某波退还押金；其二，一审未判决邹某波承担费用，二审中邹某波未同意用其押金抵扣邹某勇债务，林某锋亦拒绝抵扣，各方无抵扣合意，故邹某勇主张押金抵扣欠付租金的依据不足，不予支持，押金退还可由相关权利人另行主张。

3. 判决结果：驳回邹某勇上诉，维持一审判决，二审案件受理费 3300 元由邹某勇负担。

【广州专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

结合本案及类似经济合同纠纷（如房屋租赁合同、转租合同纠纷），律师可提供以下法律服务：

1. 案件前期分析与风险评估：梳理租赁关系链条、审查合同效力（如是否违反建设工程规划许可规定）、分析押金抵扣、违约金主张等核心问题的法律可行性，为当事人提供维权或抗辩方向。

2. 证据收集与固定：协助当事人收集租赁合同、转租合同、转账记录、催收凭证（如律师函、EMS 回执）、行政机关查询复函等关键证据，确保证据的合法性与关联性。

3. 协商与调解：代表当事人与对方协商（如本案中的《和解协议》签订），争取通过分期还款、费用抵扣等方式化解纠纷，减少诉讼成本。

4. 诉讼代理：代理一审、二审诉讼，起草起诉状、上诉状、答辩状，参与庭审辩论，围绕合同效力、责任主体、费用计算等核心争议点展开主张，维护当事人合法权益（如本案中林某锋代理人主张邹某勇无权主张押金抵扣，邹某勇代理人主张押金冲抵租金）。

5. 执行阶段协助：若对方不履行生效判决，协助当事人申请法院强制执行，包括财产扣押、冻结、划拨等，同时应对对方可能的规避执行行为（如限制消费、纳入失信名单）。

（注：如需进一步咨询，可参考文档中律师信息：郑思琪律师，电话 180-2452-1775（微信同号）；广东合拓律师事务所，地址广州市天河区天河北路 183 号大都会广场 8 楼）