广州越秀区房屋租赁合同纠纷 原承租人退押金咨询律师

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【聚焦问题】

1. 涉案房屋存在加建未报建情形，房屋租赁合同效力应如何认定？

2. 平某桃主张退还 316000 元租赁押金，黄某香以合同部分有效、平某桃单方违约及原承租人已放弃押金权利为由主张没收部分或全部押金，该主张是否成立？

3. 平某桃以疫情影响、房屋质量问题为由退租，能否认定为 “协商一致解除合同”，进而免除单方违约责任？

4. 平某桃主张黄某香支付 37551.46 元家具电器款，该请求能否得到支持？

【案件分析】

广州郑思琪律师评析广州天河区真实房屋租赁合同案件：

（一）案件核心事实梳理

1. 合同签订与权利转让：涉案房屋原由刘某明承租，2019 年 6 月刘某明将租赁合同权利义务转让给平某桃，黄某香书面同意；合同约定租赁标的为涉案房屋二至六层，租期 2019 年 4 月 15 日至 2024 年 4 月 14 日，月租金 158000 元（2022 年 4 月后调整为 173800 元），平某桃需交纳押金 316000 元。

2. 房屋合法性问题：涉案房屋《村镇宅基地使用证》载明建筑层数为三层半，黄某香自认出租前加建至六层，加建部分未办理规划报建手续。

3. 合同履行与解除：2022 年 10 月，平某桃以疫情影响转租收益、经营困难及房屋质量问题为由退租，黄某香于 2022 年 10 月 5 日张贴通知自行管理房屋；平某桃主张双方协商一致解除，黄某香主张平某桃单方违约解约，且平某桃存在提前收取次承租人租金后 “潜逃”、委托他人胁迫退租的行为。

4. 关键证据争议：黄某香提交其与刘某明的《解除合同协议书》，主张刘某明已放弃押金返还权利，平某桃作为权利承受人亦无权主张，但未能提供协议原件；平某桃提交租金收入对比、次承租人聊天记录、街道 / 派出所通知等，拟证明退租系因客观困难及房屋问题，黄某香对上述证据关联性均不认可。

（二）法律适用与争议焦点解析

1. 租赁合同效力认定
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效）、第三条（未按规划许可证规定建设的房屋租赁合同无效），涉案房屋二至三层半为合法建筑，四至六层加建部分为违法建筑，故租赁合同 “部分有效、部分无效”—— 合法建筑对应的租赁内容有效，违法加建部分对应的租赁内容无效。

2. 押金返还与没收的核心争议

无效部分押金：根据《民法典》第一百五十七（民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当返还），合同无效部分对应的押金（按有效 / 无效部分比例，酌定 158000 元）无法律依据没收，应全额返还。

有效部分押金：黄某香主张平某桃单方违约，应没收全部有效部分押金（158000 元）；但法院考量两点关键因素：一是疫情防控对平某桃转租收益存在客观影响，属于不可抗力范畴的 “情势变更” 关联因素；二是平某桃转租经营属于商业行为，收益不足覆盖成本的商业风险不能完全免除其违约责任。最终酌定 “没收有效部分押金的 50%（即 79000 元）”，剩余有效部分押金（79000 元）需返还。

原承租人押金权利的争议：黄某香主张刘某明已放弃押金返还权利，但因《解除合同协议书》无原件，且黄某香同日向平某桃出具押金收据，可证实刘某明的押金已由平某桃承接，原协议对平某桃无约束力，故黄某香该抗辩不成立。

3.   家具电器款请求的合理性
平某桃主张黄某香支付 37551.46 元家具电器款，但未能提供证据证明物品型号、特征、现存位置及交付情况，无法查清特定物现状，不符合《民事诉讼法》第六十七条 “当事人对自己提出的主张，有责任提供证据” 的举证要求，故该请求缺乏事实依据，不应支持。

【法院裁判意见】

（判决书原文提炼）

（一）一审法院裁判意见

1. 涉案租赁合同部分有效（合法建筑部分）、部分无效（加建违法部分），黄某香主张没收全部押金 316000 元缺乏依据，应全额返还平某桃；

2. 平某桃未能举证证明家具电器的具体情况及交付事实，对其 37551.46 元家具电器款请求不予支持；

3. 依照《民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《民事诉讼法》第六十七条等，判决：黄某香返还平某桃押金 316000 元；驳回平某桃其他诉讼请求。

（二）二审法院裁判意见

1. 维持 “租赁合同部分有效、部分无效” 的认定，一审法院对押金返还的处理不当，予以纠正：

o   无效部分押金 158000 元应全额返还；

o   有效部分押金 158000 元，因平某桃单方提前解除合同（转租收益不足属商业风险，非法定解除理由）应承担违约责任，但考量疫情客观影响，酌定没收 50%（79000 元），剩余 79000 元需返还；

o   综上，黄某香应返还平某桃押金合计 237000 元（158000 元 + 79000 元）。

2. 黄某香主张刘某明放弃押金权利，因《解除合同协议书》无原件，且押金已由平某桃承接，该主张理据不足，不予采纳；

3. 平某桃主张 “协商一致解除合同”，但未能举证证明就次承租人租金支付、押金退还等核心事宜与黄某香达成一致，微信记录等证据不足以证实 “充分协商”，故该主张不予采纳；

4. 依照《民法典》第一百五十七、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百三十三条，《民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项，判决：

o   撤销一审判决第二项；

o   变更一审判决第一项为 “黄某香返还平某桃押金 237000 元”；

o   驳回平某桃其他诉讼请求。

【广州专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

结合本案（房屋租赁合同纠纷）及类似经济合同纠纷，专业律师可提供以下法律服务：

1. 案件预判与证据梳理：针对房屋租赁合同效力（如违建、产权瑕疵）、违约责任（如单方解约、押金争议）等核心问题，梳理产权证明、合同文本、履行记录（租金 / 押金支付凭证、沟通记录）等关键证据，预判案件走向；

2. 诉讼策略制定：若为承租人，可围绕 “合同无效 / 可解除的法定事由”（如违建、房屋质量问题、不可抗力 / 情势变更）主张押金返还、租金减免；若为出租人，可针对 “承租人单方违约”（如无故退租、欠付租金）制定抗辩策略，主张违约责任或押金没收；

3. 类案检索与法律适用：结合本案参考的（2021）粤 01 民终 11xxx 号等判例，检索同地区、同类型案件的裁判规则（如违建房屋租赁合同效力、疫情对违约责任的影响），为庭审辩论提供支撑；

4. 全流程代理服务：包括一审、二审、执行阶段的立案、举证质证、庭审辩论，以及诉前协商、调解（如本案中 “协商解除合同” 的证据固定），最大化维护当事人合法权益（如出租人主张押金没收比例、承租人主张押金全额返还）；

5. 风险防范建议：针对房屋租赁类业务，为当事人提供事前风险防范（如核查房屋产权与报建手续、明确押金退还条件）、事中履行监督（如租金支付记录留存、房屋质量问题及时取证）、事后纠纷解决的全链条法律建议。

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