海珠区房屋合同纠纷律师 建设工程规划许可证 解除合同押金返还

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【聚焦问题】

1. 涉案《XX家园房屋租赁合同》因房屋无《建设工程规划许可证》被认定无效后，承租人能否要求返还已支付的押金（房屋押金 3800 元 + 房卡押金 100 元）及利息？

2. 签订租赁合同的汪万某与主张为实际经营者的谭某雄，是否应共同承担押金及利息的返还义务？

3. 押金利息的起算时间应从 2022 年 12 月 29 日（原经营方退出经营日）还是从起诉之日（2023 年 5 月 25 日）开始计算？

【案件分析】

广州郑思琪律师讲解天河区房屋租赁合同纠纷被确认无效后，押金怎么退的问题：

（一）案件基础事实梳理

1. 合同签订与款项支付：2022 年 8 月末，翁某佳、廖晓某（承租方）与汪万某（出租方，落款盖 “有所大青年社区合同专用章”）签订《XX家园房屋租赁合同》，约定租赁 “有所青年社区 466 房屋”，租期 2022 年 9 月 1 日至 2023 年 2 月 28 日，押金 3800 元（两押一租）、房卡押金 100 元。2022 年 9 月 13 日，翁某佳向汪万某转账支付 5966 元，汪万某出具盖有 “有所大青年社区收款专用章” 的收据，确认收到押金、租金等款项。

2. 权利主体确认：廖晓某于 2023 年 8 月 25 日出具书面说明，确认涉案租赁合同相关权利及押金归属由翁某佳单独享有。

3. 房屋接管与合同履行变更：2022 年 12 月 29 日，广州某置业有限公司（以下简称 “汉成公司”）通知接管公寓，翁某佳自 2023 年 1 月起向汉成公司支付租金，未另行支付押金。

4. 房屋合法性问题：经广州市规划和自然资源局查询，涉案房屋地址 “广州市白云区棠下东一街 2 号” 无《建设工程规划许可证》及房屋产权信息。

5. 主体责任争议：翁某佳主张谭某雄是公寓实际经营者（提交 2021 年 10 月 30 日《联合经营合同》，显示谭某雄与黄理某约定联营涉案房屋所在公寓），汪万某是谭某雄聘请的财务，两人应共同返还款项；汪万某主张其仅代黄理某签订合同，押金已上缴，实际经营者是汉成公司与黄理某，且已起诉黄理某、汉成公司维权。

（二）律师针对案件解答

1. 合同效力认定：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，涉案房屋无《建设工程规划许可证》，故《XX家园房屋租赁合同》依法无效。

2. 押金返还义务主体：依据《中华人民共和国民法典》合同相对性原则，合同无效后，“行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”。涉案合同由汪万某以出租方名义签订，且押金由汪万某收取，现有证据无法证明汪万某是受谭某雄委托签订合同（谭某雄否认经营公寓，翁某佳提交的《联合经营合同》仅能证明谭某雄与黄理某的联营关系，无法直接关联汪万某的代理行为），也无法证明黄理某是合同相对方（汪万某未提交充分证据证明其代签行为），故汪万某作为合同直接相对方，应承担押金返还义务；谭某雄与汪万某、黄理某之间的其他法律关系（如联营、委托）不属于本案审理范围，不承担本案共同返还责任。

3. 利息起算时间：合同无效后，利息属于 “对方由此所受到的损失” 范畴，需结合权利人主张权利的时间确定。翁某佳虽主张 2022 年 12 月 29 日为利息起算日（原经营方退出日），但未提交充分证据证明当日已向汪万某明确主张返还押金；且翁某佳自认 2022 年 12 月 29 日仍继续使用涉案房屋，无法证明此时已具备押金返还条件。一审法院酌定从起诉之日（2023 年 5 月 25 日）起算利息，符合 “无明确主张权利时间时，以诉讼主张权利之日为损失起算点” 的裁判逻辑，利息计算标准（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）合理，应予以支持。

【法院裁判意见】

（一）一审法院裁判意见（判决书原文核心内容）

法院生效裁判认为，涉案物业所在建筑查无《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案所涉的《XX家园房屋租赁合同》依法属于无效合同。

根据本案查明事实，汪万某作为《XX家园房屋租赁合同》的甲方与翁某佳、廖晓某签订合同，故合同相对方应为翁某佳、廖晓某与汪万某。现廖晓某确认同意仅由翁某佳主张合同中返还押金的权利，本院予以认可。现有证据无法证实汪万某乃受谭某雄的委托代为处理房屋事宜，翁某佳认为谭某雄应共同承责的意见依据不足，本院不予采纳。

根据合同无效相互返还的原则，在汪万某无主张翁某佳存在欠付房屋占用费的情况下，翁某佳有权要求汪万某返还已支付的房屋押金、门卡押金共计 3900 元及利息。无效合同自始不发生法律效力，不存在合同解除的事实，翁某佳主张依据合同解除之日即 2022 年 12 月 29 日起计利息依据不足，由于翁某佳提交催促汪万某返还押金的微信聊天记录日期不详，故本院酌定利息自本案起诉之日即 2023 年 5 月 25 日起计至实际清偿之日止，翁某佳主张的利息标准合理，本院予以采纳。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，汪万某向翁某佳返还押金 3900 元及利息（利息以 3900 元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自 2023 年 5 月 25 日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回翁某佳的其他诉讼请求。

（二）二审法院裁判意见（判决书原文核心内容）

法院生效裁判认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条规定，本案二审围绕当事人上诉请求审理。

根据一审查明的事实，涉案物业无《建设工程规划许可证》，且各方二审亦未提交证据证实涉案物业已取得《建设工程规划许可证》或属于经主管部门批准建设，一审判决认定涉案《XX家园房屋租赁合同》无效，合理合法，本院予以认可。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。” 本案合同无效，根据合同相对性原则，汪万某作为出租人应向翁某佳返还租赁押金，一审判决汪万某返还房屋押金、门卡押金共计 3900 元，处理正确，本院予以维持。

汪万某主张黄理某是实际的出租人，翁某佳主张汪万某是受谭某雄聘请代签涉案合同，但双方均并未提交充分证据予以证实，且涉案合同是由汪万某与翁某佳签订，基于合同相对性原则，本案应由汪万某向翁某佳承担相应的合同责任，至于汪万某与谭某雄或黄理某之间是否存在其他法律关系，不属于本案的审理范围，也不影响本案的审理。汪万某、翁某佳的该部分上诉理由均不成立，本院不予采信。

关于押金的利息计算起点问题。翁某佳自认 2022 年 12 月 29 日继续使用涉案房屋，且如一审所述，本案并无充分证据证明翁某佳向汪万某主张退还押金的具体时间，一审判决酌定利息从本案起诉之日开始计算，并无不当，本院亦予以维持。

综上所述，翁某佳、汪万某的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

【广州专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，代理过大量经济合同纠纷类案件，包括房屋租赁合同（如本案涉及的租赁物合法性、押金返还、合同相对性争议类案件）、买卖合同、销售合同、房屋买卖合同、委托理财合同、储蓄合同、赠与合同、建设工程合同、装修装饰合同等纠纷，能提供以下针对性法律服务：

1. 案件前期分析：针对房屋租赁合同纠纷，协助当事人核查租赁物合法性（如《建设工程规划许可证》、产权证明等）、梳理合同条款效力、明确责任主体（如实际经营者、合同相对方的认定）；

2. 证据收集与整理：指导当事人收集关键证据（如合同、转账记录、收据、聊天记录、行政部门查询复函等），形成完整证据链，支持押金返还、利息主张等诉讼请求；

3. 诉讼代理服务：代理一审、二审程序，结合《民法典》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规，提出专业代理意见，维护当事人合法权益（如本案中主张合同无效后的押金返还、利息起算时间争议等）；

4. 非诉讼解决方案：如协助当事人与对方协商押金返还事宜、起草协商函，或针对关联法律关系（如本案中汪万某与黄理某、汉成公司的纠纷）提供维权建议。

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