番禺区房屋租赁合同纠纷 违建合同纠纷 押金扣减租金咨询律师

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【聚焦问题】

承租人长期拖欠租金且提前退租，出租人能否依据房屋租赁合同约定，要求承租人支付拖欠的租金共计      77600 元，并没收承租人已支付的 36000 元押金？

一审法院以涉案房屋无合法规划报建手续为由认定房屋租赁合同无效，进而将押金抵扣拖欠租金，该认定是否合法？

承租人主张出租人利用其遗留物品经营、应向其支付租金，能否以此作为不支付拖欠租金或扣减租金的理由？

【案件分析】

广州市天河区律师事务所郑思琪律师针对案件解答房屋租赁合同纠纷：

1. 合同效力认定关键因素：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，城镇房屋租赁合同效力的核心判断标准为房屋是否取得建设工程规划许可证（或一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设）。本案中，出租人二审提交了 1995 年 9 月 5 日取得的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及集体建设用地使用证，足以证明涉案房屋具备合法规划报建手续，因此涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，一审法院关于合同无效的认定存在错误。

2. 违约责任与押金处理规则：涉案合同明确约定 “乙方（承租人）如中途违约，甲方（出租人）没收乙方押金，并追回所欠租金”。承租人存在两项违约行为：一是长期拖欠租金（2022 年 12 月欠 2000 元、2023 年 2 - 4 月每月欠 12000 元、2023 年 5 - 7 月每月欠 13200 元，共计 77600 元）；二是提前于 2023 年 7 月 31 日交还房屋，导致租赁合同提前解除。在合同合法有效的前提下，出租人依据合同约定主张没收押金 36000 元并要求支付拖欠租金 77600 元，符合合同约定及《中华人民共和国民法典》第五百零九条 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务” 的规定，应得到支持。

3. 承租人抗辩理由的合法性：承租人主张 “出租人利用其遗留物品经营、应支付租金”，但未提交任何证据予以证实，且出租人对此明确否认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》“谁主张，谁举证” 的举证原则，承租人应承担举证不能的法律后果；同时，即使该主张属实，亦与承租人拖欠租金的义务无直接关联，不能构成其不支付租金或扣减租金的正当抗辩理由，故承租人的该主张无法成立。

4. 押金抵扣租金的适用边界：押金抵扣租金需以合同无效或双方协商一致为前提。本案中，合同合法有效且明确约定违约时押金应没收，一审法院在无法律依据及合同约定的情况下，将押金 36000 元抵扣拖欠租金，违背了合同自治原则，二审法院对此予以纠正符合法律规定。

【法院裁判意见】

（判决书原文）法院生效裁判认为，

1. 合同效力认定：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。” 本案中，曾某江二审提交的建设工程规划许可证足以证实涉案房屋已取得建设工程规划许可证，故一审判决依据上述规定认定涉案租赁合同无效不妥，本院予以纠正。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

2. 违约责任与诉讼请求支持：合同有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。涉案合同明确约定，乙方如中途违约，甲方没收乙方押金，并追回所欠租金。潘某华长期拖欠租金且提前交还商铺，导致租赁合同提前解除，构成违约，曾某江要求按照合同约定没收押金 36000 元，合理合法，本院予以支持。双方对潘某华拖欠租金 77600 元没有异议，曾某江要求潘某华支付拖欠的租金 77600 元，理据充分，本院亦予以支持。

3. 承租人抗辩理由驳回：潘某华认为曾某江利用其物品进行经营，但并未提交证据予以证实，曾某江对此亦不予确认，且潘某华的该项主张亦非其不支付租金或扣减租金的正当理由，本院对此不予采纳。

综上，曾某江的上诉请求成立，本院予以支持。二审因当事人新提交证据，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市增城区人民法院 (2023) 粤 0118 民初 11xxx 号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市增城区人民法院 (2023) 粤 0118 民初 11xxx 号民事判决第一项为：潘某华于判决发生法律效力之日起五日内向曾某江支付租金 77600 元；
三、潘某华支付的租赁押金 36000 元由曾某江没收。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费 1286 元，二审案件受理费 700 元，由潘某华负担。本判决为终审判决。

【广州专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，代理过大量经济合同纠纷类案件，包括买卖合同，销售合同，房屋买卖合同，房屋租赁合同，委托理财合同，储蓄合同，赠与合同，建设工程合同，装修装饰合同等纠纷，能提供丰富的执业经验。
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1. 协助当事人审查房屋产权证明、规划报建手续，预判合同效力及潜在法律风险；

2. 起草、修改房屋租赁合同，明确租金支付、押金处理、违约责任等核心条款，避免 “霸王条款” 或约定不明导致的纠纷；

3. 针对租金拖欠、提前退租、房屋损坏赔偿等争议，协助当事人收集证据（如租赁合同、付款凭证、催告函、房屋交接记录等），制定协商或诉讼方案；

4. 代理一审、二审及执行程序，就合同效力认定、违约责任划分、押金 / 租金处理等关键问题提出专业法律意见，维护当事人合法权益；

5. 协助当事人处理房屋交接、物品返还等后续事宜，避免纠纷扩大化。

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