白云区租赁合同纠纷律师 押金退还找律师

郑思琪律师电话：180-2452-1775（微信同号）

【聚焦问题】

1. 涉案《XX家园房屋租赁合同》因房屋无《建设工程规划许可证》被认定无效后，承租人胡某能否要求出租人返还押金（含房屋押金 3400 元、房卡押金 50 元）及支付利息？

2. 汪某平主张其仅为代签合同、押金已上缴，实际经营人为黄理某及广州某置业有限公司，能否以此拒绝向胡某返还押金及支付利息？

3. 胡某主张谭某雄为涉案公寓实际经营者，汪某平是谭某雄聘请的财务，能否要求谭某雄与汪某平共同承担返还押金及支付利息的责任？

4. 押金利息的起算时间应从 2022 年 12 月 29 日（原经营方退出经营之日）还是从起诉之日（2023 年 5 月 25 日）开始计算？

【案件分析】

广州郑思琪律师评析广州白云区真实房屋租赁合同案件：

1. 合同效力与押金返还问题：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经广州市规划和自然资源局协查，涉案房屋 “广州市白云区棠下东一街X号” 查无《建设工程规划许可证》及房屋产权信息，故涉案《XX家园房屋租赁合同》依法无效。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 “民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还” 的规定，承租人胡某已按合同约定支付押金（房屋押金 3400 元 + 房卡押金 50 元），且无证据证明胡某存在欠付房屋占用费的情形，故胡某有权要求合同相对方返还押金。

2. 责任主体认定问题：根据 “合同相对性原则”，合同仅对缔约双方产生法律约束力，对合同外第三人不产生效力。本案中，《XX家园房屋租赁合同》由汪某平以出租方（甲方）名义与胡某（承租方、乙方）签订，合同甲方落款处有汪某平签名及 “有所大青年社区合同专用章”，押金亦由汪某平收取并出具收据（经手人处签 “汪” 字、盖 “有所大青年社区收款专用章”），现有证据无法证明汪某平是受黄理某、广州某置业有限公司或谭某雄委托签订合同，故汪某平作为合同相对方，应承担返还押金的责任。其主张 “实际经营人为黄理某及汉成公司、押金已上缴”，属于其与案外人的另一法律关系，不影响本案中其向胡某承担责任。

3. 谭某雄是否承担共同责任问题：胡某虽提交《联合经营合同》（显示谭某雄与黄理某约定联营涉案公寓）及谭某雄起诉案外人的相关材料，主张谭某雄为实际经营者，但谭某雄否认对 “有所大青年社区” 或 “有所青年社区” 进行管理经营，且现有证据仅能证明谭某雄与黄理某存在联营约定，无法直接证明谭某雄实际参与涉案公寓经营、汪某平是其聘请的财务（无劳动合同、工资发放记录等佐证），故胡某要求谭某雄共同承担责任的依据不足，谭某雄无需对本案债务承担责任。

4. 利息起算时间问题：合同无效自始不发生法律效力，不存在 “合同解除” 的事实，胡某主张以 “2022 年 12 月 29 日（原经营方退出经营之日）” 作为利息起算点，缺乏合同依据及法律依据。同时，胡某未提交证据证明其在起诉前（2023 年 5 月 25 日）曾向汪某平催告返还押金，故法院从 “起诉之日” 起算利息，符合 “无明确催告时间时，以权利人主张权利（起诉）之日作为利息起算点” 的司法实践，兼顾了双方当事人的权益。

【法院裁判意见】

（判决书原文）法院生效裁判认为，

1. 一审法院裁判意见：

o   涉案物业所在建筑查无《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案所涉的《XX家园房屋租赁合同》依法属于无效合同。

o   汪某平作为《XX家园房屋租赁合同》的甲方与胡某签订合同，合同相对方应为胡某与汪某平，现有证据无法证实汪某平乃受谭某雄的委托代为处理房屋事宜，胡某认为谭某雄应共同承责的意见依据不足，不予采纳。

o   根据合同无效相互返还的原则，在汪某平无主张胡某存在欠付房屋占用费的情况下，胡某有权要求汪某平返还已支付的房屋押金、门卡押金共计 3450 元及利息。无效合同自始不发生法律效力，不存在合同解除的事实，胡某主张依据合同解除之日即 2022 年 12 月 29 日起计利息依据不足，且胡某未提交催促汪某平返还押金的相关沟通记录，故酌定利息自本案起诉之日即 2023 年 5 月 25 日起计至实际清偿之日止，胡某主张的利息标准（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）合理，予以采纳。

o   综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：一、汪某平向胡某返还押金 3450 元及利息（以 3450 元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自 2023 年 5 月 25 日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回胡某的其他诉讼请求。

2. 二审法院裁判意见：

o   二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理，涉案物业无《建设工程规划许可证》，各方二审亦未提交证据证实涉案物业已取得《建设工程规划许可证》或属于经主管部门批准建设，一审判决认定涉案《XX家园房屋租赁合同》无效，合理合法，予以认可。

o   依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，本案合同无效，根据合同相对性原则，汪某平作为出租人应向胡某返还租赁押金，一审判决汪某平返还房屋押金、门卡押金共计 3450 元，处理正确，予以维持。汪某平主张黄理某是实际出租人，胡某主张汪某平是受谭某雄聘请代签涉案合同，但双方均未提交充分证据予以证实，且涉案合同由汪某平与胡某签订，基于合同相对性原则，本案应由汪某平向胡某承担相应的合同责任，汪某平与谭某雄或黄理某之间的其他法律关系，不属于本案审理范围，不影响本案审理，故汪某平、胡某的该部分上诉理由均不成立，不予采信。

o   关于押金利息计算起点，胡某自认 2022 年 12 月 29 日继续使用涉案房屋，且无充分证据证明胡某向汪某平主张退还押金的具体时间，一审判决酌定利息从本案起诉之日开始计算，并无不当，予以维持。

o   综上，胡某、汪某平的上诉请求均不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。

【广州专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

广州专业经济合同纠纷律师（以类似案件代理需求为例）可针对房屋租赁合同纠纷等经济合同类案件提供以下法律服务：

1. 案件前期分析与风险评估：协助当事人梳理合同签订、履行过程中的关键证据（如租赁合同、付款凭证、沟通记录等），分析合同效力（如是否因房屋无规划许可导致无效）、责任主体（如实际出租人、经营人认定）、权益主张的可行性（如押金返还、利息计算、损失赔偿等），评估诉讼风险与胜诉概率。

2. 证据收集与整理：指导当事人补充收集关键证据（如房屋产权信息查询结果、经营主体关联证据、催告记录等），对证据进行分类、梳理，形成符合司法程序要求的证据链，为诉讼或协商奠定基础。

3. 协商与调解：代表当事人与对方（如出租方、实际经营方）进行协商，就押金返还、费用结算等事宜达成和解协议；或参与法院诉前调解、庭前调解，推动纠纷高效解决，降低当事人时间与经济成本。

4. 诉讼代理：作为当事人的诉讼代理人，参与一审、二审及执行程序，包括起草起诉状、上诉状、代理词等法律文书，出庭举证、质证、辩论，充分阐述法律观点（如合同相对性、合同无效后的返还规则等），维护当事人合法权益。

5. 后续法律事务处理：案件判决生效后，协助当事人申请强制执行（如对方拒不履行押金返还义务），跟进执行进度；若当事人涉及与案外人的关联纠纷（如汪某平与黄理某、汉成公司的纠纷），可提供后续法律建议或代理服务。

郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，执业以来，一直坚持为当事人争取利益最大化的原则，无论案件大小，都会进行认真细致的研究，尽全力为当事人维护应有权益。可以委托代理各类买卖合同纠纷类案件，对自动化设备调试问题、货物质量问题索赔、追讨货款纠纷、拖欠合同款的案件，可以为当事人提供丰富的执业经验。收费优惠，欢迎咨询郑思琪律师电话：18024521775

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼

地铁：林和西站A出口，公交站：林和中路站 体育西路站