涉案房屋租赁合同因租赁物无规划报建手续被认定无效 咨询律师

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【当事人咨询问题（结合案件争议焦点提炼）】

1. 涉案房屋租赁合同因租赁物无规划报建手续被认定无效，承租人能否要求出租人双倍返还押金？

2. 租赁合同无效后，装饰装修损失应按何种过错比例分担，评估报告中确定的装修成新率是否合理？

3. 出租人主张承租人支付 2019 年拖欠的租金、电费、水费，该请求是否已超过诉讼时效？

4. 因租赁物系违法建设被强制拆除，承租人能否要求出租人赔偿搬迁费、员工遣散费及停工停业期间的经营损失？

5. 承租人认为出租人超出电力部门标准收取电费，能否要求返还多收的电费差额？

6. 被上诉人宏展服务部未与承租人签订租赁合同，是否需共同承担赔偿责任？

【案件分析】

广州郑思琪律师评析广州白云区真实房屋租赁合同案件：

（一）合同效力认定

涉案房屋所在建筑经生效行政判决书认定未取得产权登记及规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11 号）第二条 “出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效” 之规定，沙某公司与萧某就涉案房屋成立的房屋租赁合同为无效合同。

（二）核心争议问题法律分析

1. 双倍返还押金请求

o   合同无效后，双方约定的违约金条款亦无效，承租人主张 “双倍返还押金” 缺乏合同依据；

o   承租人需对 “已实际支付押金及具体金额” 承担举证责任，本案中沙某公司未能提供押金收据、支付凭证，亦无法举证证明 “押金收据已交付萧某”，应承担举证不能的不利后果，故其请求无法得到支持。

2. 装饰装修损失分担

o   过错比例：出租人萧某明知租赁物无合法手续仍出租，承租人沙某公司未尽审慎注意义务承租，双方对合同无效均存在过错，根据司法解释规定，应按 50% 比例分担已形成附合的装饰装修现值损失；

o   成新率与评估报告：涉案评估报告虽为承租人单方委托，但系因拆违时间紧急所必需，且评估机构具备一级资质、评估程序无违法情形，评估公司结合租赁期限（3 年）及实际使用期限（1.292 年），按 “孰短原则” 确定 56.94% 成新率，低于装饰装修一般耐用年限计算标准，应属合理；出租人主张按 30% 成新率计算，无事实及法律依据，不予采纳。

3. 租金、水电费的诉讼时效

o   出租人主张的费用均产生于 2019 年 8 月 2 日前，其于 2022 年 10 月 8 日才提起反诉主张权利，且无证据证明此前曾向承租人催收，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 “向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年” 之规定，该请求已超过诉讼时效，丧失胜诉权。

4. 搬迁费、员工遣散费及停工停业损失

o   搬迁费：即使合同履行至届满，承租人亦需自行搬离设施设备，该费用并非合同无效导致的额外损失；

o   员工遣散费：系承租人经营过程中的自主用工成本，与租赁合同无效无直接因果关系；

o   停工停业损失：承租人主张的损失实为 “预期利润损失”，而合同无效仅需赔偿 “信赖利益损失”，预期利润属于 “履行利益”，不属于合同无效的赔偿范围，故上述三项请求均不予支持。

5. 多收电费返还请求

o   双方在租赁合同中明确约定电费标准（1.3 元 / 度 - 1.4 元 / 度），承租人在租赁期间一直按该标准支付，未提出过异议，该约定系双方真实意思表示，具有独立性；

o   出租人关于 “增建配电房导致电费成本增加” 的解释符合租赁市场一般情况，承租人无证据证明约定标准存在欺诈或显失公平，故其请求无事实依据。

6. 宏展服务部的责任承担

o   宏展服务部仅与萧某存在土地使用权租赁关系，与沙某公司无直接租赁合同关系，根据 “合同相对性原则”，沙某公司要求宏展服务部共同承担责任，缺乏法律依据。

o    

【法院裁判意见】

（一）一审法院裁判意见

1. 涉案房屋租赁合同因租赁物无合法规划报建手续无效，沙某公司与萧某对合同无效均有过错，各承担 50% 过错责任；

2. 沙某公司未能举证证明已支付押金，且合同无效无 “双倍返还押金” 依据，驳回其该项请求；

3. 采纳评估报告，扣除未形成附合的装饰装修价值后，萧某按 50% 比例赔偿沙某公司装修损失 226056 元及评估费 2500 元；

4. 沙某公司主张的搬迁费、员工遣散费、停工停业损失、多收电费返还，均无事实及法律依据，予以驳回；

5. 萧某主张的租金、水电费已超过诉讼时效，且合同无效无滞纳金依据，驳回其全部反诉请求；

6. 宏展服务部与沙某公司无直接合同关系，不承担责任。

（二）二审法院裁判意见

1. 各方对一审查明事实无异议，确认涉案租赁合同无效及双方 50% 过错责任比例；

2. 沙某公司未能举证证明已支付押金，其 “双倍返还押金” 请求不符合法律规定，不予支持；

3. 评估报告程序合法、成新率计算合理，萧某主张按 30% 成新率计算无依据，维持一审关于装修损失的认定；

4. 萧某反诉请求已超过三年诉讼时效，维持一审驳回其反诉的判决；

5. 沙某公司主张的搬迁费、员工遣散费、停工停业损失、多收电费返还，均无充分理据，不予支持；

6. 综上，驳回沙某公司、萧某的全部上诉，维持原判。

【广州专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？】

郑思琪律师多年来深入研究法律法规和分析大量法院判例，代理过大量经济合同纠纷类案件，包括买卖合同、销售合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同、委托理财合同、储蓄合同、赠与合同、建设工程合同、装修装饰合同等纠纷，能提供丰富的执业经验。
在房屋租赁合同纠纷领域，可提供的法律服务包括但不限于：

1. 前期咨询：分析租赁物合法性（产权、规划报建手续）、合同效力及当事人过错比例；

2. 证据梳理：协助当事人收集押金支付凭证、租金 / 水电费缴纳记录、装饰装修合同及付款凭证、评估报告等关键证据；

3. 纠纷解决：制定协商、调解、诉讼策略，代理主张装修损失、租金 / 押金返还、违约金赔偿等权利，或应对对方诉讼请求；

4. 风险防范：为出租方、承租方起草 / 审查租赁合同，明确租赁物权利瑕疵责任、装饰装修约定、费用标准及违约责任，规避法律风险。

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