广州海珠区租赁合同纠纷案例普法：转让租赁合同 押金返还咨询

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一、案件核心事实梳理

1. 初始租赁关系建立：2013 年 3 月 20 日，张先生（出租人）与卢女士（承租人，詹女士委托代理人）签订《房屋及场地租赁协议》，约定承租广州市增城区新塘镇 XX 号场地，詹女士为实际承租方；卢女士代詹女士向张先生支付保证金 70000 元，张先生出具收据。此时晨某公司尚未注册成立（2013 年 11 月 19 日才注册）。

2. 租赁关系及公司股权变动：2015 年 10 月左右，詹女士将其持有的晨某公司 44% 股权（出资 1.32 万元）转让给刘国某，退出公司经营；2015 年 11 月 11 日，晨某公司全体股东出具《租赁合同授权函》，载明郭先生（詹女士丈夫）此前代表公司签订的租赁合同权利义务由晨某公司承接，后续房租以公司名义支付，郭先生不再承担相关责任；郭先生据此代表晨某公司与易方某（张先生委托代理人）重新签订《房屋及场地租赁协议》，落款日期倒签为 2013 年 3 月 20 日，张先生对易方某的代理行为予以追认。

3. 各方争议焦点：詹女士、郭先生主张 “租赁关系转让但押金关系未单独约定转让，70000 元押金应属前租赁合同担保，原出租人易方某、张先生需退还”；易方某、张先生抗辩称 “主合同租赁关系转让，押金作为合同组成部分一并转让，且承租方拖欠租金，依约无需退押金，同时易方某仅为代理人，非合同相对人”；刘国某、晨某公司主张 “70000 元押金属公司应收账款，非郭先生、詹女士个人财产”。

二、广州郑思琪律师评析广州增城区真实房屋租赁合同案件：

1. 实际承租方的认定：初始《房屋及场地租赁协议》签订时，晨某公司未成立，卢女士明确认可其是詹女士委托代理人，易方某、张先生对此无异议，故一审、二审法院均认定詹女士为初始租赁关系的实际承租方，事实依据充分。

2. 租赁关系是否发生转让：《租赁合同授权函》经晨某公司全体股东（含詹女士）签名确认，明确约定租赁合同权利义务由晨某公司承接，且重新签订的租赁协议进一步确认该承接关系，同时涉案场地实际用于晨某公司经营，符合 “合同权利义务概括转让” 的法定要件，故租赁关系已从詹女士转让给晨某公司。

3. 押金关系是否随租赁关系一并转让：根据《民法典》（原《合同法》）关于主从合同关系的规定，押金条款是租赁合同的组成部分，属主合同内容而非独立从合同（押金的担保对象是租赁合同项下的租金支付、房屋返还等义务，与租赁合同紧密绑定）。本案中，双方未明确约定 “租赁关系转让但押金关系不转让”，且重新签订租赁协议后，出租人未重新收取押金，可推定押金仍用于担保新的租赁关系义务履行，故押金关系随租赁关系一并转让，原承租方詹女士、郭先生不再享有押金返还请求权。

4. 刘国某、晨某公司的补充责任问题：詹女士与刘国某的股权转让纠纷（如股权转让款是否包含押金）与本案房屋租赁合同纠纷分属不同法律关系，前者是公司内部股权交易，后者是外部租赁权利义务，二者无直接法律关联；且晨某公司是租赁关系的承接方，其与出租人之间的租金欠付问题，不构成对原承租方押金返还的 “补充支付责任”，故该主张无法律依据。

广州租赁合同纠纷郑思琪律师解答：

若租赁合同明确规定了转让或转租时押金的处置方式，就按照合同约定处理。如租赁合同约定转让后押金归新承租人所有，或需新老承租人及出租人共同协商确定押金归属等，那就按照合同约定执行。比如合同约定 “租赁期间若承租人转让租赁权，押金归新承租人，原承租人不得主张退还”，则原承租人起诉要求退回押金可能不被支持。若合同未作明确规定，一般情况下，原承租人转让房屋租赁权后，若房屋及相关设施设备经出租人检查无损坏等违约情形，出租人应将押金退还给原承租人。

但是，个别案件也会有例外。比如广州市增城区有一个房屋租赁合同中，原承租人詹女士租赁某场地作为即将设立的晨某公司经营场所。晨某公司成立后，晨某公司与房东郭先生重新签订租赁合同，新合同没有交押金。后詹女士起诉郭先生返还原合同的押金，该案件的处理就需要结合多方面事实与法律关系综合判断：

从案件基础事实来看，詹女士最初租赁场地时，晨某公司尚未完成注册登记，其委托他人代为签订租赁合同并支付押金，此时詹女士是租赁合同的实际承租方，押金的支付主体与担保对象均指向詹女士与原租赁合同的权利义务。但后续晨某公司成立后，不仅与房东重新签订租赁合同，还通过全体股东出具《租赁合同授权函》的形式，明确约定原租赁合同相关的权利义务均由晨某公司承接，且重新签订的租赁合同落款日期倒签至初始租赁协议签订时间，房东对该权利义务承接行为亦予以追认。

从法律关系层面分析，首先，押金条款本质上是租赁合同的组成部分，而非独立于租赁合同的从合同关系，其担保的是租赁合同项下承租方的履约义务（如支付租金、妥善使用房屋等）。在原租赁合同权利义务通过《租赁合同授权函》及新签订合同概括转让给晨某公司，且双方未明确约定 “押金不随租赁关系一并转让” 的情况下，押金的担保对象自然过渡至晨某公司在新租赁合同中的履约行为，原承租方詹女士与押金相关的权利（包括押金返还请求权）也随之转移。其次，重新签订租赁合同后，房东未要求晨某公司另行支付押金，从实际履行行为可推定，房东认可原押金继续用于担保新的租赁关系，进一步印证押金随租赁关系转让的事实。

最终，法院结合上述事实与法律逻辑，认定詹女士已不再是租赁合同的权利义务主体，其主张返还押金的请求缺乏事实与法律依据，依法驳回了詹女士的诉讼请求。这一案例也提示，原承租人在转让租赁权时，若希望保留押金返还请求权，需在租赁权转让协议或与出租人的书面约定中明确 “押金不随租赁关系转让，出租人仍需向原承租人退还押金”，避免因约定不明导致自身权益无法得到保障。

广州专业经济合同纠纷律师能提供哪些法律服务？

结合本案（房屋租赁合同纠纷）及类似经济合同纠纷，律师可提供以下法律服务：

1. 案件前期分析与风险评估：梳理合同签订、履行过程中的关键证据（如本案中的租赁协议、押金收据、授权函、股权转让文件等），分析合同效力、权利义务归属、违约责任认定等核心法律问题，评估诉讼 / 调解的胜诉概率及风险。

2. 证据收集与整理：指导当事人收集能证明合同关系、履行情况、争议事实的证据（如书面合同、付款凭证、沟通记录、证人证言、生效裁判文书等），确保证据的合法性、关联性、真实性，避免因证据不足导致败诉（如本案中上诉人因未提供 “押金单独约定不转让” 的证据而败诉）。

3. 诉讼策略制定与代理：根据案件事实和法律规定，制定针对性诉讼策略（如主张合同无效、撤销、解除，或要求继续履行、赔偿损失、返还押金等），代理一审、二审及再审程序，包括提交起诉状 / 上诉状、答辩状，参与庭审质证、辩论，维护当事人合法权益。

4. 非诉讼纠纷解决：若当事人倾向于高效解决纠纷，可代理协商、调解（如与对方协商押金返还、租金抵扣等方案），起草调解协议，避免诉讼程序的冗长耗时。

5. 类案检索与法律意见出具：针对房屋租赁合同、买卖合同、股权转让合同等不同类型经济合同纠纷，检索类似生效判例（如本案中涉及的 “合同权利义务转让与押金关系” 类案），出具专业法律意见书，为当事人决策提供参考。

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