解除房产租赁合同 天河区租赁合同纠纷律师 无效合同咨询

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【聚焦问题】

1. 涉案租赁物未查询到产权及《建设工程规划许可证》信息，胡某与曾应某签订的《租赁合同》是否为无效合同？

2. 胡某委托王某处理涉案物业事宜，王某与曾应某签订《解除房产租赁合同声明》后，胡某是否仍有权要求某都酒店、曾应某、黄某共同返还 204000 元押金及利息？

3. 胡某因刑事强制措施被羁押至 2017 年 11 月 2 日，其主张返还押金的请求是否超过法定诉讼时效？

【案件分析】

郑思琪律师讲解：

（一）租赁合同效力认定

从案件事实及证据来看，涉案租赁物与 (2010) 云法从民四初字第xx号案件中的租赁物业系同一栋物业，且自 2010 年至今未拆除重建。在 (2010) 云法从民四初字第xx号案件中，当事人已提交《农村 (墟镇) 宅基地使用证》，记载该建筑物层数为 8 层，且该案经二审维持原判，确认相关租赁合同合法有效。虽本案中向广州市规划和自然资源局查询未查到涉案场地的产权信息及《建设工程规划许可证》，但《农村 (墟镇) 宅基地使用证》系相关政府部门核发，在未被依法撤销前，应认定涉案租赁场地已取得物权登记机关的登记，符合合法出租的基础条件。因此，胡某以 “涉案场地未经合法报建建设” 主张租赁合同无效，缺乏事实与法律依据，租赁合同应认定为有效。

（二）押金返还请求的合理性

1. 合同解除的事实认定：胡某与曾应某于 2013 年 3 月 19 日签订的《租赁合同》明确约定 “乙方欠租金超过三个月，甲方有权解除本合同”“如乙方在合同履行期间违约致使合同被解除的，甲方押金不退”。2014 年 4 月 22 日，胡某委托其子王某处理涉案物业 2-4 楼的转让和出租事项，王某与曾应某签订《解除房产租赁合同声明》，明确因胡某欠租超过 3 个月、无法履行合同义务，双方解除 2-5 楼共四层的租赁合同。虽王某解除 2-5 楼合同的范围超出胡某 “2-4 楼” 的委托范围，但基于胡某与王某的亲属关系，曾应某有理由相信该行为系胡某的真实意思表示，王某的代理行为对胡某产生法律约束力，案涉租赁合同因胡某违约而解除。

2. 5 楼租赁关系的性质：曾应某在二审中提交其与王某于 2014 年 4 月 22 日签订的《租赁合同》，约定将 5 楼出租给王某，该合同系双方就 5 楼重新建立的租赁关系，并非对原租赁合同的变更。胡某主张 “5 楼租赁关系未解除、原押金应按层数比例返还”，与《解除房产租赁合同声明》及新《租赁合同》的内容不符，缺乏依据。

3. 责任主体的范围：胡某 2010 年向某都酒店支付的 204000 元押金，已转至其与曾应某 2013 年的《租赁合同》中，某都酒店、黄某并非该《租赁合同》的相对方，胡某要求二者共同返还押金，无合同依据。

（三）诉讼时效问题

《解除房产租赁合同声明》于 2014 年 4 月 22 日签订，此时胡某即应知悉其押金返还权利可能受侵害。虽胡某 2013 年 11 月 3 日至 2017 年 11 月 2 日因刑事强制措施被羁押，但胡某已委托王某处理合同解除事宜，可一并委托处理押金问题，诉讼时效并不因羁押必然中止。即便按胡某主张 “羁押中止时效”，其 2017 年 11 月 2 日释放后，时效于 2018 年 5 月 2 日届满，而胡某首次就押金问题起诉系 2019 年 7 月，已超过法定诉讼时效，其时效抗辩理由不成立。

【法院裁判意见】

（判决书原文）

1. 一审法院裁判认为：
胡某与曾应某 2013 年 3 月 19 日的《租赁合同》因胡某欠租超过 3 个月违约解除，根据合同约定押金不退；胡某主张押金返还的权利自 2014 年 4 月 22 日起算，2019 年 7 月首次起诉已超过诉讼时效；某都酒店、黄某非合同相对方，胡某要求二者返还押金无依据。综上，驳回胡某全部诉讼请求。

2. 二审法院裁判认为：
本案争议事实发生在《民法典》施行前，适用当时法律。涉案租赁物与 (2010) 云法从民四初字第xx号案件租赁物一致，《农村 (墟镇) 宅基地使用证》未被撤销，租赁合同有效；王某代理胡某解除 2-5 楼合同的行为对胡某有效，合同因胡某违约解除，押金不退；5 楼系王某与曾应某新建立的租赁关系，非原合同变更；某都酒店、黄某非合同相对方，不承担责任；胡某主张超过诉讼时效。综上，驳回上诉，维持原判。

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专业经济合同纠纷律师可针对此类租赁合同纠纷提供以下法律服务：

1. 合同效力预判与审查：结合产权证明、规划报建资料等证据，预判租赁合同、股权转让合同等文件的效力，审查合同中租金支付、押金返还、违约解除等条款的合法性与合理性，规避法律风险。

2. 证据梳理与收集：指导当事人收集产权证明、租赁合同、押金收据、委托手续、解除协议等核心证据，针对 “代理权限争议”“租赁关系变更” 等关键事实，补充调取工商登记、通话录音、证人证言等材料，夯实案件基础。

3. 诉讼策略制定：根据案件事实（如违约原因、时效中断事由）制定诉讼方案，若涉及 “合同无效主张”，可协助向规划部门申请查询报建信息、调取历史裁判文书；若涉及 “押金返还”，可从合同解除的合法性、责任主体范围、时效中止中断情形等角度展开抗辩或主张权利。

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5. 非诉讼解决方案：若当事人倾向协商，可协助制定谈判方案，参与与对方的沟通协商，就押金返还比例、租金结算、租赁关系变更等事宜达成和解协议，避免诉讼耗时耗力。

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