论商品房屋交易中的归属规则（二）

论商品房屋交易中的归属规则（二）

 关于问二， 未办理产权登记，购房人甲有何风险？ 

       所有权自房产Ａ交付时转移，此房产Ａ所有权转移在交易双方乙与甲之间有法律效力。如果办结过户登记手续，即买受人登记为房屋所有权人，此时，房产转移的效力不仅在交易双方有效力，对他人同样产生效力。

       因此，房屋登记的结果是房产所有权转移的效力范围由交易当事人扩大到他人，由合同的相对人，扩大到我之外的世人。于不动产而方，从主体上分类，相对于世人，称之为产权，相对于有利害关系的第三人，称之为物权；所有权，是所有人对其所有物享有权利和承担义务的总称；产权，经登记后权利人所享有的权利（如《物权法》第三十九条、第六十八条），包括依法律、法规、章程及合同约定享有占有、使用、受益和处分的权利；物权则被定义为，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权（《物权法》、第二条）。很显然，所有权不同于用益物权和担保物权，三者是互有区别的，但其共同点，有人称之为公因式，是物权，也即是所有权、用益物权、担保物权公因式为物权，其共同点是都具有“物权”性质。所以，除所有权外，用益物权和担保物权，都加上“物权”二字，不言用益权和担保权，强调的是其中的“物权”性质。这个性质是什么呢？如物权定义，就是权利人依法对特定的物有直接支配和排他的权利。这是所有权、用益物权和担保物权所共有的性质，即这三者的共性；但不是所有权的全部性质，也不是用益物权和担保物权的全部性质。把所有权等同于“物权”，或将物权等同于所有权，都是显而易见的错误。

       比如，房屋未经登记房产所有权不转移的论述，显然就是这种错误之一。持这一观点的学者为数不少，且对司法实践造成不小的混乱。

       所有权转移不转移，与登记不登记无关。房产所有权转移，有转移的合意及实际上的房产交付，即实现房产所有权的转移。只是这种转移的效力，只在交易双方之间，不对他人产生效力。经过公示，即登记他人知道，则对他人产生效力。也即，公示只是扩大了这一所有权转移效力的范围，经过公示产生对世效力，变更后的权利人依法对此房产享有直接支配和排他的权利。

       如不登记，则他人（比如丙）依房屋所有权证认定此权利为原权利人（比如乙）所享有，认定原权利人对你所有的房产在法律上有直接支配和排他的权利，基于此丙与乙进行交易时，如果未办理过户登记手续，你可以你的所有权对抗他人（丙），法律会支持你的，即你的所有权可以对抗他人取得房产所有权；如果已办结了过户登记，他人为登记权利人，即房屋Ａ登记在丙名下后，你可以向登记权关提出异议登记，并在15日内向法院起诉。法院会依据《物权法》第一百零六条之规定进行审查。你是所有权人，原权利人乙属于无处分权人，所以你有权追回，即通过诉讼追回；但经法院审查，如果符合此条的除外情形，则受让人（现房产的权利人丙）取得房产的所有权。你无论居住所久，也得将房屋腾出给现房产的权利人。这是《物权法》规定的所有权取得的特别规则。

       在此种情况下，你至少还有有二件事可做，第一件事情是，你可以向法院举证你虽未采有登记的公示方式，但你采用了其它的公示方式，用以对抗对方的登记的公示方式，还可以你一直居住到今，如果对方来看房则会明知这一切，即明知这房所有权为我所有的事实，总之你得证明，他不是善意的，或转让价格不合理等，这是你的对抗理由。第二件事情，则是起诉原权利人要求赔偿损失。

       从这一举例看出，在目前房价持续上扬的情况下（个别一线城市除外），如果对方不诚实守信，不办理过房手续，就有不能排除产生一女二嫁、三嫁的可能性，对你所有的房产带来很大的风险。