唐青林：商品房预售合同案增长迅速

来源：第一财经日报      作者：袁场    2008-7-4

来自地方法院的信息显示，商品房预售合同案件在审理过程中难题凸显。

昨天，北京市海淀区人民法院公布了其对近年来审理商品房预售合同案件的集中调研结果，认为法院审理此类案件时存在四大难点。

该调研显示，近年来该院审理的此类案件增长迅速。2005年此类案件数量为638件，较前年增长16.8%，2006年此类案件数量为801件，增长25.5%，2007年前11个月案件数量突破1244件，比去年同期增长55.3%。

首要的难题在于购房者和开发商之间的严重对立，以至于严重影响审判效率。上述调研认为，房产对普通百姓而言可谓最主要的不动产，房产交易出现纠纷，购房者通常情绪较为激动，与开发商之间形成对立，有些人甚至担心法院会袒护开发商而对其公信力表示怀疑。“这种情绪往往增加了当事人双方及法院之间的交流成本，影响了案件审结的效率。”该调研称。

“这种问题反映得很客观。”北京市安中律师事务所律师唐青林在接受《第一财经日报》采访时认为，一直以来，开发商在此类案件中显得比较强势，购房者与其在专业、信息和人脉关系等方面的不对称，加之房产对于多数购房者来讲是最重要的财产之一，所以一旦发生纠纷，就极易形成对立情绪。

也正是因为房产对购房者的重要性，所以导致了法院在审理中面临另一难题：容易引发群体诉讼、社会影响大，审判的社会效果与法律效果统一难度大。

“这一问题对于法院是有较大挑战的，对律师也如此。”唐青林认为，在一些诉讼产生之后，业主往往主动形成维权联盟，“抱团进行自我保护”，而这一问题的解决仅仅依靠法律手段是不够的。

另外，鉴定项目多，结案周期长也是一大难题。“此类案件审理过程中，当事人通常会申请各种有关房屋的鉴定项目。”上述调研认为，鉴定程序的启动，无疑增加了结案的周期，降低了此类案件的周转效率。

最后，此类案件涉及到的房地产专业知识，对法官也提出了挑战。因为房地产案件要求审判人员具有法律和建筑的复合知识结构，审判人员通常需要对与房屋设计、施工、监理、验收等环节的流程、规则有较高程度的了解，甚至法官也需要能看懂设计图、施工图、效果图等建筑专业的基本图样。