购房维权接受青年时报采访

●律师说法

省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长 浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人 吴方荣律师

因房屋质量问题拒收房 “逾期责任”谁承担

  吴方荣律师表示，公共部分出现问题是否能拒收房屋，是否能要求开发商承担逾期交付的违约责任，须根据《商品房买卖合同》中有关公共部分的合同约定、房屋交付的合同约定、逾期交房的合同约定及举证情况等综合分析确定。

  毛坯房与精装修的房子还是存在区别。精装修收房时可能存在两种质量问题，首先是普通质量问题，即地板有划痕，墙纸存在问题等，出现这样的情况时，业主可以要求开发商立即整改，并要求开发商承担逾期交付的赔偿责任。

  其次，精装修收房还可能出现一些大型质量问题，例如墙面霉变、漏水、卫生间等重要设施不能使用等，这时业主就有权拒绝收房，要求开发商整改，整改完之后才收房，并可要求开发商承担逾期交付的责任。

配套设施不如意拒收房 “逾期责任”谁承担

  吴方荣律师说，相反毛坯房就不存在普通质量问题，更多的可能是小区内部设施、绿化等问题，因为小区的配套设施和交房条件是分开的，所以业主认为配套设施等存在问题，不要轻易拒收，可以先收房，再要求开发商整改，否则就有可能承担逾期收房的赔偿责任。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

  对此，浙江裕丰律师事务所的张锦伟律师补充说，关于基础设施、公共配套建筑设施，在合同中应有条款约定，业主可以按合同条款维权。宣传手册内容如果未订入合同条款，一般不能作为依据。

  特殊情况下，如开发商就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。

  若开发商出现延时交付的情况，可按商品房买卖合同约定的条款追究开发商的逾期交房责任，一般合同中会有约定，逾期不超过90日的，支付违约金合同继续履行，计算方式按约定；若逾期超过90日的，购房人有权解除合同要求退房。

什么情况可以要求退房 遇上涨跌按哪个价钱退

  吴方荣律师介绍，业主要退房必须满足退房条件：

 1.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

 2.在商品房预售之后，开发商未经规划部门批准，变更规划设计，影响房屋结构的，购房者有权退房并由开发商承担违约责任。

 3.开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。

 4.当商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。

 5.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。

 6.不能或不能按期办理产权过户的。

 7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

 8.合同中约定的其他退房条件出现时。

  此外，还包括法律规定的可退房情形和双方合同约定的可退房情形。

  条件成就后，按照消费者权益保护法规定，购房者在退房时若房价高于售卖时的房价，则按照退房时房价退款，若房价低于售卖时房价，则按照售卖时的房价退。打个比方，购房者100万买的房子，退房时房价为150万，开发商应退150万，若退房时房价为90万，则按照100万退。

上文刊载于2013年12月16日青年时报第A09版

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